פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים

אחד האפיקים המשתלמים ביותר עבור השקעה פאסיבית היא השכרה של דירות למגורים. מדובר בכלי אשר דורש השקעה ראשונית גבוהה, אך לאחר מכן מאפשר למשכיר ליהנות מהכנסה חודשית קבועה וברוב המקרים דורש יחסית מעט התערבות מהמשכיר ברמה היומיומית.

יחד עם זאת, לא מעט משכירים יכולים ליהנות מהנחות במס ואף פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים. מי זכאי לכך ואיך ניתן לעשות זאת? על כך בכתבה הבאה.

.

מתי הכנסות מהשכרת דירה זכאיות לפטור ממס?

באופן כללי, הכנסות מהשכרת דירה יכולות להיות מחויבות במס באופנים שונים. כיוון שלא מדובר בהכנסה כתוצאה מעבודה רשות המיסים מציעה אפשרויות שונות של תשלום מס אשר יכולות להשתלם לכל אחד בהתאם לכמות הדירות שהוא משכיר וגובה שכר הדירה שהוא גובה על השכרתן.

האפשרות המשתלמת ביותר היא כמובן האפשרות לפטור מלא ממס הכנסה על תשלומי השכירות. על מנת להיות זכאים באותו הפטור, על ההכנסות לעמוד במספר קריטריונים:

דירה מיועדת למגורים

האפשרות לפטור על הכנסות מהשכרת דירה קיימת רק עבור דירה למגורים. כלומר, על הדירה להיות שמישה למגורים על פי טיבה והיא אינה נכס שהוסב לצורך מגורים.

שימוש לצורך מגורים

בנוסף, גם השוכר צריך להשתמש בדירה למגורים בלבד ועל הדבר להיות מצוין בחוזה השכירות בין הצדדים. במקרים בהם הדירה מושכרת עבור חברה, עליה להיות חברה המיועדת למתן דיור לזכאים על פי הקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון, ללא מטרות רווח ובאישור מנהל רשות המיסים.

בעלות הדירה

על הדירה להיות בבעלות המשכיר ולא להיות רשומה כחלק מספרי העסק של המשכיר.

גובה שכר הדירה

על מנת לקבל פטור מתשלום מס הכנסה על השכירות, גובה שכר הדירה החודשי צריך להיות נמוך מ-10,200 ש״ח עבור פטור חלקי ונמוך מ-5,100 ש״ח עבור פטור מלא. במקרים בהם בעל הדירה משכיר יותר מדירה אחת, לצורך הפטור יש להתייחס לסכום הכולל של ההכנסה משכירות מכל הדירות אשר בבעלותו.

איך מחשבים את הפטור ממס בהכנסה משכירות?

במקרים בהם ההכנסה משכר הדירה אינה עולה על סכום של 5,100 ש״ח בחודש, יינתן פטור מלא ממס הכנסה על הכנסה זו. במקרים בהם סכום ההכנסה עולה על 5,100 ש״ח בחודש אך עדיין נמוך מ-10,200, יחושב הפטור ממס באופן הבא: יש להפחית מגובה התקרה הנמוכה (5,100), את ההפרש בינה לבין סכום השכירות בפועל.

התוצאה היא הסכום עליו יתקבל פטור ממס הכנסה. לדוגמא, אם למשל אדם משכיר דירה בסך כולל של 6,000 ש״ח, הוא מפחית מסכום זה את גובה התקרה (5,100) ומגיע לתוצאה 900. את ההפרש הוא מחסיר מ-5,100 ומגיע לסכום עליו הוא פטור ממס – 4,200 ש״ח. יתרת ההכנסה – 1,800 ש״ח, תהיה מחויבת בתשלום מס לפי מדרות המס של הכנסה שאינה מיגיעה אישית.

במקרים בהם סך ההכנסות מגיע מהשכרת שתי דירות או יותר, ניתן לבצע חלוקה של החישוב באופן בו אחת הדירות תהנה מפטור ממס על חלק משכר הדירה ותשלם מס מלא על שאר הסכום ואילו על ההכנסות מהדירה השנייה יהיה ניתן לשלם מס מלא על פי הכנסה שאינה מיגיעה אישית או להינות ממס מופחת בשיעור של 10%.

דגשים נוספים לגבי פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים

בנוסף לקריטריונים לזכאות ולאופן חישוב גובה הפטור, כדאי להכיר מספר פרטים נוספים לגבי הפטור ממס הכנסה מהשכרת דירה:

1. אם בוחרים במסלול הפטור ממס, אין אפשרות לקבל הנחה במס עבור הוצאות של המשכיר על הדירה כמו ניקוי, תחזוקה, תיקונים או פחת. ניתן להכיר בהוצאות אלו רק עבור מי שבוחר לשלם מס הכנסה על פי מדרגות מס על הכנסה שאינה מיגיעה אישית.
2. במקרים בהם קיים פטור רק על חלק מההכנסה, ועל שאר ההכנסה שולם מס מלא, אפשר להכיר בהוצאות על הדירה כהוצאה מוכרת רק כנגד המס ששולם באופן מלא.
3. במקרים בהם ניתן לקבל פטור חלקי ממס הכנסה על ההכנסה מהדירה, לא ניתן לבחור במסלול מס מופחת בשיעור 10% על החלק הנוסף בהכנסה.

מה החלופות לפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים?

בנוסף לאפשרות לקבלת פטור ממס הכנסה על ההכנסות מהשכרת דירה, ישנם שני מסלולים נוספים המאפשרים להינות מהטבות מס שונות ויכולים להיות משתלמים בעיקר במקרים בהם ההכנסות משכר הדירה גבוהות מהתקרה שנקבעה לפטור או במקרים בהם קיימות הוצאות גבוהות על תחזוקת הדירה. ניתן לבחור באחד מהמסלולים הבאים:

מס מופחת בשיעור של 10%

עבור כל דירה המושכרת למטרת מגורים בלבד, ניתן לבקש לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בלבד על ההכנסות משכר הדירה. בחירה במסלול זה, בדומה לבחירה במסלול הפטור ממס, לא מאפשרת הכרה בהוצאות השונות על תחזוקת הדירה.

בנוסף, לא ניתן לבחור במסלול זה עבור חלקים משכר הדירה כמו במקרים של קבלת פטור חלקי ממס הכנסה אלא רק בעבור שכר דירה המשולם על דירה אחת באופן מלא. כלומר, אם אדם משכיר שתי דירות שונות, הוא יכול לבחור במסלול הפטור ממס עבור דירה אחת ובמסלול המס המופחת עבור דירה אחרת אך אינו יכול לשלם מס מופחת עבור יתרת שכר הדירה אם הפטור לא תקף עבור כולה.

מס על פי מדרגות מס עבור הכנסה שאינה מיגיעה אישית

האפשרות הנוספות היא להתייחס לשכר הדירה כהכנסה שאינה מיגיעה אישית ועל כן לחשב את המס על פי מדרגות המס המתאימות. במקרים כאלו, ניתן להפחית את ההוצאות על תחזוקה וטיפול בדירה וכן ניתן להינות מנקודות זיכוי שונות במס הכנסה.